Desapropriação indireta: o poder público ocupou o terreno sem pagar. Como o STJ manda calcular a indenização

Uma prefeitura abre uma avenida sobre parte de um terreno particular. Um estado instala uma adutora, uma estrada corta uma fazenda, uma área vira praça. Nada disso passou por um processo de desapropriação, e nenhum valor foi pago antes. É a chamada desapropriação indireta: o bem foi incorporado ao uso público de fato e, como já não pode ser devolvido, o proprietário tem direito a ser indenizado.

A pergunta que define o tamanho dessa indenização sempre foi disputada: quanto vale o imóvel, e em que data? Em 14 de outubro de 2026, a Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça respondeu, no Tema 1432 dos recursos repetitivos. A resposta muda a forma de fazer a perícia e, em muitos casos, o valor esperado.

O que é a desapropriação indireta e qual é o prazo

A Constituição exige que a desapropriação seja feita mediante justa e prévia indenização em dinheiro (art. 5º, XXIV). Quando o poder público, ou quem atua em seu nome, ocupa o bem sem observar esse procedimento, o proprietário não pede o imóvel de volta: propõe uma ação de indenização contra o ente responsável.

O prazo para essa ação já está definido pelo próprio STJ. No Tema 1019 dos repetitivos, julgado em 2020, a Corte fixou que o prazo é de dez anos quando o poder público realizou obras no local ou deu ao imóvel destinação de utilidade pública ou interesse social, com base no art. 1.238, parágrafo único, do Código Civil. Ocupações antigas seguem regra de transição. Por isso a data do apossamento, além de definir o valor, pode definir se ainda há direito a cobrar.

O que o STJ decidiu no Tema 1432

O julgamento fixou um conjunto de teses, divulgadas no Informativo de Jurisprudência do STJ nº 906, de 20 de outubro de 2026. Para a desapropriação indireta, três são centrais:

• O momento da avaliação é a data do apossamento (tese D1). A perícia deve reconstituir o preço de mercado do bem nessa data, sem prejuízo da correção monetária e dos juros compensatórios, na forma da lei.
• A valorização causada pela própria ação estatal é descontada (tese F). As variações de preço decorrentes da obra devem ser identificadas em separado pelo perito e descontadas do valor fixado em juízo.
• As teses valem para perícias determinadas a partir da publicação do acórdão (tese G), isto é, nos casos em que os peritos forem nomeados a partir desse momento.

Para as desapropriações diretas, o tribunal fixou que o "momento básico" da avaliação não pode passar de um ano da propositura da ação, nos casos de utilidade pública ou interesse social, nem de 90 dias, na reforma agrária, acrescido apenas do atraso imputável ao expropriante e reconhecido em decisão fundamentada.

Fontes: Informativo STJ nº 906, de 20/10/2026 (REsps 2.004.109/SE, 1.809.093/CE, 1.814.350/SE e 1.950.981/PE, rel. Min. Afrânio Vilela, Primeira Seção, julgados por unanimidade em 14/10/2026); página do Tema 1432 no STJ (situação: mérito julgado, acórdão ainda não publicado em 26/10/2026); Tema 1019 do STJ.

Por que isso pode mudar o valor da indenização

Antes da tese, era comum a perícia avaliar o imóvel pelo preço da época em que era realizada, muitas vezes anos depois da ocupação. Nesse intervalo, o terreno vizinho a uma avenida nova costuma valorizar, justamente por causa da avenida. O STJ entendeu que essa valorização, gerada pelo próprio Estado, não pode ser cobrada dele. O objetivo declarado é que o preço reflita aquilo que o proprietário obteria no mercado na época da perda do bem.

Isso não significa, necessariamente, uma indenização menor. O valor da data do apossamento é corrigido monetariamente e recebe juros compensatórios, quando cabíveis. O resultado final depende da comparação entre essa reconstrução e o que a avaliação pelo preço atual produziria, e varia caso a caso. O que muda com certeza é o método: a perícia passa a ser retrospectiva.

O ponto estratégico: a data do apossamento e a prova

Se o valor depende da data em que o poder público ocupou o imóvel, essa data passa a ser o fato mais importante do processo. E ela raramente é incontroversa. Entre o primeiro trator, a conclusão da obra e o uso efetivo pela população podem existir meses ou anos de diferença. A mesma data também alimenta a discussão sobre o prazo de dez anos.

Três consequências práticas se destacam:

• A prova da cronologia ganha peso. Imagens de satélite históricas, fotografias datadas, contratos e ordens de serviço da obra, publicações oficiais e notificações ajudam a fixar o momento da ocupação.
• A perícia exige método para reconstruir preços passados. A tese E fala em "técnicas disponíveis no campo científico". Assistente técnico e quesitos bem formulados fazem diferença na escolha de amostras e de índices.
• A separação da valorização da obra precisa ser examinada. O desconto exigido pela tese F depende de o perito identificar o que é efeito da obra e o que é variação geral de mercado, ponto sujeito a impugnação técnica.

Quem é afetado agora

A tese G define o alcance: a nova regra se aplica aos casos em que o perito for nomeado a partir da publicação do acórdão, que ainda não havia ocorrido em 26 de outubro de 2026. Processos com perícia já determinada antes disso seguem, em princípio, fora do alcance da tese. Já processos ainda na fase inicial, ou ações que ainda serão propostas, terão a perícia feita pelo novo critério.

Outros pontos da indenização continuam regidos pelas regras próprias. Os juros compensatórios seguem o art. 15-A do Decreto-Lei 3.365/1941, cujo percentual de 6% ao ano foi validado pelo STF na ADI 2.332, com condicionantes sobre produtividade e perda de renda. E o pagamento, quando devido pela Fazenda Pública, observa o regime de precatórios do art. 100 da Constituição.

Objeção honesta e limites

O acórdão ainda não foi publicado e pode ser objeto de embargos de declaração, que às vezes esclarecem o alcance das teses. Também não é toda restrição ao uso do imóvel que configura desapropriação indireta: limitações gerais, como regras de zoneamento, exigem análise própria e muitas vezes não geram indenização nesses termos. E a perícia judicial pode chegar a um valor diferente daquele que o proprietário espera, para mais ou para menos.

Próximo passo

O Tema 1432 trouxe previsibilidade ao método, mas deslocou a disputa para a prova. Em processos de desapropriação indireta, a pergunta útil agora é se a cronologia da ocupação e a base técnica da perícia estão preparadas para o novo critério antes da nomeação do perito.

Veja também a tese sobre desapropriação indireta e indenização, com prazos, documentos e data de conferência, e a página de disputas imobiliárias.