A prefeitura fez uma rua no meu terreno e não pagou nada. Tenho direito a indenização?

Situação hoje

O direito à indenização e o prazo de 10 anos (Tema 1019/STJ) estão pacificados. Os juros compensatórios seguem 6% ao ano com as condicionantes da ADI 2.332 e da Pet 12.344/STJ; segue pendente no STF o Tema 1429 sobre o efeito disso em sentenças já transitadas com 12%. Em 14/10/2026 o STJ (Tema 1432) definiu que, na desapropriação indireta, o imóvel é avaliado pelo preço de mercado na data do apossamento, com correção e juros, e que a valorização causada pela própria obra é descontada; a regra vale para perícias determinadas após a publicação do acórdão.

Tese: Desapropriação indireta — ação de indenização por apossamento administrativo sem processo expropriatório. Conferido em fonte primária em 26/10/2026.

Quem pode se enquadrar

Proprietário (ou possuidor com título, conforme o caso) de imóvel urbano ou rural ocupado de fato pelo poder público ou por concessionária, com obra ou destinação pública que impeça o uso do bem, dentro do prazo de 10 anos contados do apossamento ou da conclusão das obras. Herdeiros e adquirentes podem ter legitimidade, conforme a cadeia dominial.

Quem normalmente fica de fora

Quem deixou passar o prazo (10 anos com obra/destinação pública; regras de transição do art. 2.028 do CC para ocupações anteriores a 2003); quem sofreu apenas limitação administrativa geral (ex.: zoneamento) sem esvaziamento do direito de propriedade, hipótese que exige análise própria; quem não tem prova da titularidade ou da área atingida. Juros compensatórios dependem de prova de perda de renda para fatos posteriores a 27/09/1999 e não cabem para imóvel com produtividade zero.

O que os tribunais decidiram

STJ · Tema Repetitivo 1019 — REsp 1.757.352/SC e REsp 1.757.385/SC2020-02-12

O prazo prescricional da desapropriação indireta, quando o poder público realizou obras no local ou deu ao imóvel destinação de utilidade pública ou interesse social, é de 10 anos (art. 1.238, parágrafo único, do CC). Transitado em julgado.

STF · ADI 2.332 (rel. Min. Roberto Barroso)

Declarou constitucional o percentual de 6% ao ano de juros compensatórios (art. 15-A do DL 3.365/41), com base de cálculo na diferença entre 80% do preço ofertado e o valor fixado, e condicionamento à produtividade/perda de renda. Julgamento em maio/2018 (fontes secundárias divergem entre 09/05 e 17/05/2018).

STJ · Pet 12.344/DF — revisão dos Temas 280, 281, 282 e cancelamento do Tema 2832020-10-28

Alinhou o STJ à ADI 2.332: juros compensatórios devidos em imóvel improdutivo até 26/09/1999; a partir de 27/09/1999 exige-se prova de perda de renda; a partir de 05/05/2000 não há juros para imóvel com produtividade zero; indevidos se o imóvel não pode ser explorado. Trânsito em 22/02/2021.

STF · Tema 1429 da Repercussão Geral — RE 1.474.883 (rel. Min. Dias Toffoli)

Pendente: discute se o percentual de 6% da ADI 2.332 pode alterar sentenças transitadas em julgado que fixaram 12%, sem ação rescisória. Sem tese fixada localizada até 18/10/2026.

STJ · Tema 1432 — REsps 2.004.109/SE, 1.809.093/CE, 1.814.350/SE e 1.950.981/PE (1ª Seção, rel. Min. Afrânio Vilela)2026-10-14

Por unanimidade, fixou que, na desapropriação indireta, o 'momento básico' da avaliação é a data do apossamento administrativo: a perícia deve reconstituir o preço de mercado nessa data, sem prejuízo de correção e juros compensatórios; nas desapropriações diretas, o momento básico não pode passar de 1 ano (utilidade pública/interesse social) ou 90 dias (reforma agrária) da propositura, acrescido só do atraso imputável ao expropriante; valorização decorrente da própria obra pública deve ser descontada. As teses valem para perícias determinadas (peritos nomeados) a partir da publicação do acórdão.

Base legal: CF, art. 5º, XXIV, e art. 182, §3º, Decreto-Lei 3.365/1941, arts. 15-A e 35, Código Civil, art. 1.238, parágrafo único, e art. 2.028, CF, art. 100 (precatórios)

Prazo

10 anos a contar do apossamento ou da conclusão das obras, quando houver obra ou destinação pública (Tema 1019/STJ); ocupações anteriores a 11/01/2003 seguem a regra de transição do art. 2.028 do CC (20 anos da Súmula 119/STJ se já transcorrida mais da metade, ou 10 anos a partir de 11/01/2003)

Documentos que ajudam a examinar

Matrícula atualizada e cadeia dominial do imóvel
Planta, memorial descritivo e levantamento topográfico da área atingida
Fotos, imagens de satélite históricas e documentos que datem o início da ocupação ou da obra
Atos públicos relacionados (decreto, projeto da obra, contrato da obra, licenças)
Laudo de avaliação ou parecer técnico de valor de mercado
Comprovantes de IPTU/ITR e de eventual exploração econômica (para juros compensatórios)
Notificações ou requerimentos administrativos feitos ao ente

Limites

Prescrição é o principal risco: a data do apossamento é muitas vezes disputada. O valor final depende de perícia judicial, que pode divergir da expectativa do proprietário. Pagamento por precatório pode demorar anos. Áreas atingidas por restrição ambiental geral podem não configurar desapropriação indireta. Se houve sentença antiga com juros de 12%, o Tema 1429 do STF pode alterar o crédito. Pelo Tema 1432/STJ, a perícia passa a reconstituir o valor da data do apossamento (não o valor atual), e a valorização gerada pela obra pública é descontada; em processos com perito nomeado após a publicação do acórdão, isso pode reduzir a expectativa de indenização calculada pelo valor de hoje.