Situação hoje
O Tema 1113 segue vigente e é aplicado pelos tribunais, mas está com 'Acórdão Publicado - RE Pendente' (sem trânsito em julgado) e o RE 1.412.419 pode levar o tema ao STF. Além disso, a LC 227/2026 alterou o art. 38 do CTN para permitir estimativa técnica do valor venal pelo município, com contestação por avaliação contraditória; para fatos geradores após 14/01/2026 a tese passa a depender de como cada município regulamentou e de eventual discussão sobre anterioridade/retroatividade.
Tese: ITBI: base de cálculo pelo valor da transação declarado, e não pelo valor venal de referência fixado unilateralmente pelo município (STJ Tema 1113) — restituição da diferença. Conferido em fonte primária em 26/10/2026.
Quem pode se enquadrar
Compradores (PF ou PJ) que pagaram ITBI calculado sobre valor venal de referência superior ao preço declarado, sem processo administrativo individual que justificasse o arbitramento, especialmente em transações anteriores a 14/01/2026.
Quem normalmente fica de fora
Quem declarou preço abaixo do mercado (o fisco pode afastar a presunção via art. 148 do CTN); quem pagou há mais de 5 anos; operações posteriores à LC 227/2026 em municípios que passaram a apurar o valor por critérios técnicos divulgados e ofereceram avaliação contraditória — nesses casos a tese fica mais difícil.
O que os tribunais decidiram
Base do ITBI é o valor do imóvel em condições normais de mercado, desvinculada da base do IPTU (que não serve nem de piso); o valor declarado presume-se compatível com o mercado, só afastável por processo administrativo (art. 148 CTN); o município não pode arbitrar previamente a base com valor de referência unilateral.
Pendente. Segundo a página do STJ, foi admitido como representativo de controvérsia e aguarda a relatora; imprensa (jul/2026) relata indicação de juízo de retratação para possível reconhecimento de repercussão geral. Sem decisão de mérito localizada.
Base legal: CTN, art. 38 (redação dada pela LC 227/2026, §§1º a 4º), CTN, art. 148 (arbitramento mediante processo regular), CTN, arts. 165 e 168 (restituição), CF, art. 156, II
Prazo
Restituição do ITBI pago a maior nos últimos 5 anos (CTN, art. 168, I).
Documentos que ajudam a examinar
- Escritura e matrícula com registro da compra
- Guia e comprovante de pagamento do ITBI
- Contrato com o preço efetivamente pago e comprovantes de pagamento
- Demonstrativo da prefeitura com o valor de referência usado
- Eventual laudo de avaliação de mercado
Limites
Se o preço declarado estiver abaixo do mercado, o município pode arbitrar em processo próprio; reviravolta possível no STF (RE 1.412.419); nova redação do art. 38 do CTN pode ser lida como interpretativa pelos municípios; valores pequenos podem não justificar a ação.