Pedro MirandaAdvocacia · Estratégia · Pensamento
Teses · Patrimônio, imóveis e sucessão

Preciso pagar ITBI ao assinar o contrato de compra ou só quando registrar a escritura?

Em disputa nos tribunais

O ITBI incide sobre a transmissão da propriedade, que no direito brasileiro só acontece com o registro no cartório de imóveis. Por isso STF e STJ entendem que a prefeitura não pode exigir o imposto na assinatura de promessa de compra e venda ou de escritura ainda não registrada. A dúvida que continua aberta é a cessão de direitos (quando quem comprou na planta repassa o contrato a outra pessoa): o STF reabriu o Tema 1124 em 2022 justamente para decidir esse ponto, e a LC 227/2026 incluiu expressamente a cessão onerosa de direitos como fato gerador do ITBI no CTN.

Situação hoje

Para a regra geral (ITBI só com o registro da transmissão), a jurisprudência do STF e do STJ segue favorável. Para a cessão de direitos, o Tema 1124 está pendente de mérito no STF e a LC 227/2026 (art. 35, III, do CTN) passou a prever a cessão onerosa como fato gerador; o dispositivo que permitiria antecipar o pagamento com alíquota reduzida (art. 35-A) foi vetado.

Tese: ITBI só é exigível com o registro da transferência no Registro de Imóveis — compromissos de compra e venda e cessões de direitos (STF Tema 1124). Conferido em fonte primária em 02/11/2026.

Quem pode se enquadrar

Compradores cobrados de ITBI antes do registro (na promessa, no compromisso ou na lavratura da escritura) e que querem afastar a cobrança antecipada ou reaver juros/multas por 'atraso'; quem pagou ITBI em compromisso que depois foi desfeito sem registro.

Quem normalmente fica de fora

Cedentes e cessionários de direitos (compra na planta repassada) a partir de 2026: a cessão onerosa passou a constar como fato gerador no art. 35, III, do CTN e o STF ainda não decidiu o mérito da cessão; quem já registrou a transferência deve o imposto normalmente.

O que os tribunais decidiram

STF · Tema 1124 — ARE 1.294.969 (atual rel. Min. André Mendonça)

Em fev/2021 o STF reafirmou que o fato gerador do ITBI só ocorre com a transferência efetiva da propriedade, mediante registro (acórdão publicado em 19/02/2021). Em 2022 acolheu embargos do Município de São Paulo, reconheceu repercussão geral sem reafirmação (data da RG: 31/08/2022) para julgar especificamente a cessão de direitos; o mérito segue pendente.

Base legal: CF, art. 156, II, CTN, art. 35, I a III (redação dada pela LC 227/2026), Código Civil, arts. 1.227 e 1.245 (a propriedade se transfere pelo registro), CTN, arts. 165 e 168

Prazo

Restituição de valores pagos indevidamente nos últimos 5 anos (CTN, art. 168, I); medidas preventivas antes do pagamento.

Documentos que ajudam a examinar

  • Contrato de promessa/compromisso ou instrumento de cessão
  • Matrícula atualizada (para provar ausência de registro)
  • Guia, notificação ou lançamento do ITBI
  • Comprovantes de pagamento
  • Distrato, se houver

Limites

O resultado do Tema 1124 pode ser desfavorável quanto à cessão; a nova redação do art. 35 do CTN fortalece os municípios; muitos contribuintes pagam antecipadamente por exigência prática do cartório ou do financiamento; restituição de valor pago em negócio que chegou ao registro não procede.

Fontes