Situação hoje
Decidida a favor do contribuinte pelo STF em sessão virtual encerrada em 19/10/2026 (Tema 1348, repercussão geral), sem modulação mencionada na notícia oficial. O acórdão ainda não estava publicado na data desta conferência e municípios podem opor embargos de declaração; a tese já orienta os demais casos.
Tese: Imunidade do ITBI na integralização de imóveis ao capital de holding/empresa com atividade preponderantemente imobiliária (STF Tema 1348). Conferido em fonte primária em 02/11/2026.
Quem pode se enquadrar
Famílias e empresários que integralizaram ou vão integralizar imóveis em holding patrimonial ou imobiliária e foram ou seriam cobrados de ITBI com base na atividade preponderante da empresa.
Quem normalmente fica de fora
Parcela do valor do imóvel que exceder o capital integralizado (Tema 796); operações com simulação, artificialidade ou fraude à lei, expressamente ressalvadas na tese; transmissões por fusão, incorporação, cisão ou extinção de empresa imobiliária, que continuam sujeitas à ressalva constitucional.
O que os tribunais decidiram
Por maioria (vencidos Gilmar Mendes e Flávio Dino), fixou a tese: 'A imunidade tributária do ITBI, prevista no art. 156, § 2º, I, na realização do capital social mediante integralização de bens e valores, é incondicionada e, portanto, indiferente a atividade preponderantemente imobiliária, ressalvada eventual prática de simulação ou fraude à lei com o objetivo de usufruir indevidamente da imunidade tributária em questão.' A notícia oficial não menciona modulação de efeitos.
A imunidade do ITBI na integralização não alcança o valor dos imóveis que exceder o limite do capital social a integralizar. Trânsito em julgado em 15/10/2020.
Base legal: CF, art. 156, §2º, I, CTN, arts. 36 e 37, CTN, arts. 165 e 168
Prazo
Restituição do ITBI pago nos últimos 5 anos (CTN, art. 168, I), observado o que vier a constar do acórdão.
Documentos que ajudam a examinar
- Contrato social/alterações com a integralização e o valor atribuído aos imóveis
- Matrículas com registro da integralização
- Guias e comprovantes de ITBI pagos ou lançamentos/negativas de imunidade
- Demonstrações contábeis que indiquem a atividade preponderante
Limites
Embargos de declaração dos municípios ainda são possíveis; o excedente entre o valor do imóvel e o capital integralizado continua tributável; o município pode questionar o caso concreto alegando simulação ou fraude, ressalva que agora integra a própria tese.