Pedro MirandaAdvocacia · Estratégia · Pensamento
Teses · Patrimônio, imóveis e sucessão

Vendi meu apartamento e usei o dinheiro para quitar o financiamento de outro. Pago imposto de renda sobre o lucro?

Favorável e pacificada

A pessoa física que vende um imóvel residencial com lucro não paga imposto de renda sobre esse lucro se usar o dinheiro da venda, em até 180 dias contados do contrato, para comprar outro imóvel residencial no Brasil. O STJ decidiu que usar esse dinheiro para quitar, total ou parcialmente, o financiamento de um imóvel residencial que a pessoa já tinha também conta como aquisição. A Receita, que antes proibia isso por instrução normativa, mudou a regra em 2022 e hoje aceita. Se só parte do valor for reaplicada, a isenção é proporcional, e o benefício só pode ser usado uma vez a cada 5 anos.

Situação hoje

A tese foi vencida pelos contribuintes no STJ e a Receita a incorporou com a IN RFB 2.070, de 16/03/2022, que revogou a vedação da IN 599 e incluiu expressamente a quitação de financiamento. Em outubro de 2026 o direito é reconhecido no plano administrativo, então a disputa judicial fica restrita a casos antigos e a divergências de fato (prazo, natureza residencial, terreno).

Tese: Isenção de IR sobre ganho de capital na venda de imóvel residencial com aplicação em 180 dias, inclusive para quitar financiamento de imóvel já possuído (Lei 11.196/2005, art. 39). Conferido em fonte primária em 18/10/2026.

Quem pode se enquadrar

Pessoa física residente no Brasil que vende imóvel residencial e, em até 180 dias do contrato de venda, aplica o valor na compra de outro residencial no país ou na quitação/amortização do financiamento de residencial já possuído; e quem pagou o imposto indevidamente nos últimos 5 anos nessas condições.

Quem normalmente fica de fora

Venda de terreno, imóvel comercial ou imóvel fora do Brasil; quem usou o benefício nos 5 anos anteriores; aplicação depois de 180 dias; não residentes. Pagar outras dívidas, reformar ou comprar imóvel comercial não conta. Armadilha: deixar de informar a operação no GCAP/IRPF.

O que os tribunais decidiram

STJ · REsp 1.469.478/SC, 2ª Turma (voto-vista vencedor do Min. Mauro Campbell Marques)

A isenção do art. 39 vale para quitar débito remanescente de imóvel residencial já possuído; a restrição do art. 2º, § 11, I, da IN 599/2005 foi considerada ilegal.

STJ · REsp 1.668.268/SP, 1ª Turma

Isenção reconhecida sobre a parte do valor usada para quitar o financiamento habitacional de outro imóvel residencial (noticiado em mar/2018).

Base legal: Lei 11.196/2005, art. 39 e §§ 1º a 5º, IN SRF 599/2005, art. 2º, § 10, III (incluído pela IN RFB 2.070/2022), IN RFB 2.070/2022, art. 2º (revogou o art. 2º, § 11, I, da IN SRF 599/2005), Lei 8.981/1995, art. 21, com redação da Lei 13.259/2016 (alíquotas de 15% a 22,5%), CTN, art. 168 (prazo de restituição)

Prazo

180 dias do contrato de venda para reaplicar. Restituição do imposto pago indevidamente: 5 anos do pagamento (CTN art. 168).

Documentos que ajudam a examinar

  • Escritura/contrato de venda e de compra (ou contrato de financiamento)
  • Comprovantes de quitação ou amortização e extratos bancários mostrando o fluxo do dinheiro
  • Matrícula atualizada dos imóveis
  • Declarações de IRPF e demonstrativo de ganho de capital (GCAP)
  • DARF do ganho de capital pago, se houver

Limites

Com a Receita alinhada desde 2022, há pouco litígio novo: o valor está na orientação correta da declaração e em restituições de quem pagou o imposto sem precisar dentro dos últimos 5 anos. Discute-se caso a caso a contagem dos 180 dias, a prova do fluxo do dinheiro, imóvel misto ou terreno e a regra de uma vez a cada 5 anos.

Fontes