Pedro MirandaAdvocacia · Estratégia · Pensamento
Teses · Patrimônio, imóveis e sucessão

A construtora atrasou a entrega do meu apartamento: tenho direito a multa ou a desistir e receber o dinheiro de volta?

Em disputa nos tribunais

Se a construtora atrasar além da tolerância de 180 dias prevista no contrato, o comprador pode desistir e receber tudo o que pagou mais a multa contratual, ou ficar com o imóvel e receber indenização de 1% ao mês sobre o valor pago. Em contratos anteriores à Lei do Distrato, o STJ decidiu que, se só havia multa contra o comprador, ela deve ser usada também contra a construtora, e que a multa por atraso não se soma a lucros cessantes. Quando é o comprador quem desiste, a lei permite à construtora reter até 25% do valor pago (ou até 50% se houver patrimônio de afetação), mas o STJ afetou em 2026 recursos repetitivos para definir esses percentuais.

Situação hoje

Multa por atraso (Temas 970/971, transitados em 08/11/2019) e as regras do art. 43-A estão pacificadas. Já os limites de retenção no distrato por iniciativa do comprador estão em disputa: o STJ afetou os Temas 1464, 1465 e 1466 em 2026 e determinou suspensão de recursos especiais sobre a matéria.

Tese: Atraso de obra e distrato na compra de imóvel na planta: multa por atraso, inversão da cláusula penal e limites de retenção (Lei 13.786/2018; STJ Temas 970 e 971; Temas 1464–1466 afetados). Conferido em fonte primária em 02/11/2026.

Quem pode se enquadrar

Compradores de imóveis na planta com entrega atrasada além do prazo de tolerância, sem culpa do comprador; compradores que desistiram e sofreram retenção excessiva ou devolução em prazo maior que o legal.

Quem normalmente fica de fora

Quem quer somar multa por atraso com lucros cessantes (vedado pelo Tema 970 quando a multa equivale ao aluguel); quem quer cumular a indenização mensal de 1% com a multa de resolução (vedado pelo art. 43-A, §3º); atraso dentro dos 180 dias de tolerância pactuados de forma clara e destacada.

O que os tribunais decidiram

STJ · Tema 970 — REsp 1.635.428/SC e REsp 1.498.484/DF (2ª Seção, rel. Min. Luis Felipe Salomão)2019-05-22

A cláusula penal moratória indeniza o atraso e, se fixada em valor equivalente ao aluguel, não se cumula com lucros cessantes.

STJ · Tema 971 — REsp 1.614.721/DF e REsp 1.631.485/DF (2ª Seção, rel. Min. Luis Felipe Salomão)2019-05-22

Em contrato de adesão com multa prevista só contra o comprador, ela deve servir de parâmetro para indenizar o comprador pelo atraso da construtora; obrigações heterogêneas convertem-se em dinheiro por arbitramento.

STJ · Temas 1464, 1465 e 1466 (2ª Seção; Tema 1466: REsp 2.258.565/SP, 2.259.135/SP e 2.258.822/SP, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva)

Afetados em 2026 (sessão de 24 a 30/06/2026) e ainda sem julgamento: percentual e base de retenção em distrato de lotes pós-Lei 13.786 (1464), de imóveis em contratos anteriores à lei (1465) e validade da retenção de até 50% com patrimônio de afetação (1466). Há suspensão de recursos especiais sobre o tema.

STJ · EAREsp 2.422.743/BA (2ª Seção, rel. Min. Maria Isabel Gallotti)2026-09-03

Por unanimidade: o banco que atua só como agente financeiro em sentido estrito (credor fiduciário da incorporação) não responde, em regra, por atraso ou vício da obra; a simples fiscalização da obra para liberar parcelas do financiamento não o torna executor. Informativo STJ 907 (27/10/2026).

Base legal: Lei 4.591/1964, art. 43-A (tolerância de 180 dias; resolução com devolução integral + multa; indenização de 1% ao mês) e art. 67-A (retenção de até 25%, ou até 50% com patrimônio de afetação; prazos de devolução) — incluídos pela Lei 13.786/2018, Código Civil, art. 413 (redução equitativa da cláusula penal), CDC, arts. 51 e 53

Prazo

Prescrição geral de 10 anos para pretensões contratuais (CC, art. 205, entendimento majoritário — verificar caso a caso); devolução pela construtora em até 60 dias da resolução por atraso (art. 43-A, §1º).

Documentos que ajudam a examinar

  • Contrato de promessa de compra e venda e aditivos
  • Comprovantes de todos os pagamentos
  • Prova da data prevista e da data efetiva de entrega (habite-se, termo de entrega de chaves)
  • Comunicações com a construtora
  • Matrícula do empreendimento (para verificar averbação do patrimônio de afetação)
  • Distrato, se houver

Limites

Temas 970/971 foram julgados sem aplicação direta da Lei 13.786/2018 — para contratos posteriores vale o art. 43-A; retenção de 25%/50% pode ser mantida conforme o resultado dos Temas 1464–1466; caso fortuito/força maior e cláusula de tolerância podem afastar a mora; recuperação judicial da incorporadora dificulta o recebimento. Em regra, a ação por atraso deve mirar a incorporadora: o STJ (2ª Seção, setembro de 2026) afastou a responsabilidade do banco que só financiou a obra.

Fontes