Situação hoje
O procedimento extrajudicial é constitucional (Tema 982) e o rito especial prevalece sobre o CDC (Tema 1095); a defesa do devedor, portanto, é de controle de legalidade do procedimento e de exercício tempestivo dos direitos de purgação, preferência e devolução de saldo, que estão expressos na Lei 9.514/1997 com a redação da Lei 14.711/2023.
Tese: Defesa do devedor na execução extrajudicial de imóvel em alienação fiduciária: purgação da mora, direito de preferência e controle de legalidade do procedimento (Lei 9.514/1997, Lei 14.711/2023, STF Tema 982). Conferido em fonte primária em 18/10/2026.
Quem pode se enquadrar
Devedores e terceiros garantidores com imóvel em alienação fiduciária em atraso, especialmente quando houve falha de intimação, leilão sem comunicação, lance abaixo do mínimo legal, cálculo de dívida inflado ou ausência de devolução do saldo que sobrou no leilão.
Quem normalmente fica de fora
Quem quer apenas discutir a constitucionalidade da retomada sem cartório (tese afastada pelo STF) ou aplicar o art. 53 do CDC para devolução de parcelas em contrato registrado (afastado pelo STJ, Tema 1095); quem perdeu os prazos de purgação e preferência sem vício no procedimento.
O que os tribunais decidiram
Declarou constitucional o procedimento de execução extrajudicial da alienação fiduciária da Lei 9.514/1997, por compatível com as garantias processuais; o devedor pode recorrer ao Judiciário para questionar irregularidades. Trânsito em julgado em 22/02/2024.
Em compra e venda com alienação fiduciária registrada, a resolução por inadimplemento do devedor em mora segue a Lei 9.514/1997, afastando-se o CDC.
Base legal: Lei 9.514/1997, arts. 26 (intimação e prazo de 15 dias), 26-A (regras do financiamento residencial; purgação até a averbação da consolidação; segundo leilão e extinção da dívida), 27 (leilões em 60 dias, lance mínimo, comunicação ao devedor, §2º-B direito de preferência, §4º devolução do saldo) — redação da Lei 14.711/2023, Lei 14.711/2023 (Marco Legal das Garantias)
Prazo
Purgação em 15 dias da intimação (art. 26, §1º); no financiamento residencial, pagamento das parcelas vencidas até a averbação da consolidação (art. 26-A, §2º); preferência até a data do segundo leilão (art. 27, §2º-B); ações anulatórias e de cobrança do saldo seguem prazos gerais do Código Civil (verificar caso a caso).
Documentos que ajudam a examinar
- Contrato de financiamento com alienação fiduciária
- Matrícula atualizada com averbações
- Intimação do cartório e comprovantes de recebimento (ou prova de que não houve intimação pessoal)
- Editais e comunicações de leilão
- Extratos e planilha da dívida
- Auto/ata de arrematação e valores do lance
Limites
Os prazos são curtos e preclusivos; muitas falhas alegadas não anulam o procedimento; pagamento para purgar exige caixa imediato; a Lei 14.711/2023 ampliou instrumentos do credor (inclusive aceitação de lance de metade da avaliação a critério do credor fora do financiamento residencial), e o resultado depende de prova documental do vício.